Вообще это знаменательное событие состоялось еще летом 2016 года, но руки долго не доходили до блога. Решила все же написать, возможно, кому-то будет интересно и полезно. Начну с того, что покупка квартиры как-то даже не планировалась. Еще когда жили в России, родители начали нас пинать на эту тему и даже предлагали посодействовать с накоплением первого взноса.

Предыстория

Но на родине совсем не хотели влезать в ипотечную кабалу — цены в Питере были дикие, проценты в еще более дикие. Максимум, что мы могли себе позволить — это микро-квартира в таком районе, в который от метро пилить на маршрутке. Смысла не было. За вдвое меньшие деньги мы снимали большую квартиру в хорошем районе, окруженном озерами и парками. И к метро ходили пешком.

Некоторые коллеги мужа к первому году жизни в Польше начали обзаводиться жильем. Мы с интересом слушали про их опыт, но о покупке квартиры в Люблине всерьез не думали. В наших планах была покупка машины. Опять же в Петербурге мы ее покупать не думали — высокие цены, адские пробки по дороге в офис. А здесь и цены приятнее, и есть куда выбраться в округе. В общем, прав ни у кого из нас не было, так что муж выучился и сдал на права (все на польском, который он еще плохо знал, герой!), у нас лежала на счету нужная сумма, мы начали ездить по автосалонам и выбирать, как в один прекрасный мужа осенило — лучше пустить эти деньги на первый взнос и купить жилье!

Почему решили покупать квартиру?

Сначала меня эта идея напрягала. Ну одно дело машина — заплатил один раз и езди. Другое — кредит на много-много-много лет. В общем, морально решиться было тяжело. С другой стороны, идея-то прекрасная была! В Польше минимальные проценты по ипотеке (2-4 процента, зависит от индивидуальных особенностей заемщиков, приезжим на временных визах обычно дают больше), в нашем городе относительно доступные цены на квартиры. И вообще — хорошо было бы впервые в жизни обзавестись своим жильем. Ну пусть условно своим, учитывая долг банку, но тем не менее!

Больше никаких хозяев, которые приходят за арендной платой, можно купить мебель и технику на свой вкус, осуществлять любые переделки, в конце концов кондиционер установить (мне поначалу очень тяжело давалось жаркое польское лето, а квартирные кондиционеры тут редкость)! Ну и никто нас не выселит, ведь хозяева могут, например, пожелать продать квартиру или повысить арендную плату и так далее. Короче, преимущества собственности перед арендой очевидны.

Стоит еще добавить, что если взять во внимание адекватные цены квартир и низкие проценты по ипотеке в Польше, то ежемесячный платеж банку будет примерно равен арендному платежу за такую же квартиру. То есть выгода опять же очевидна — мы платим те же деньги, но не «дяде в карман», а банку в счет своего кредита. И со временем долг будет погашен (если появится возможность, это можно сделать досрочно), а жилье останется у нас.

Поиск квартиры

В общем, я согласилась с мужем в том, что покупка квартиры вместо машины — идея хорошая. В конце концов, в Люблине машина не так уж и необходима. Живем мы в хорошем районе, офис мужа рядом, всякие ТЦ тоже. При необходимости автобусы к нашим услугам — комфортные, ходят по четкому расписанию. Если надо — такси будет у подъезда за 5-7 минут, да и стоимость поездки в Люблине минимальная. Короче, машина полезна разве что для путешествий, но с этим мы были готовы обождать. Так что решили искать жилье.

Люблин относительно небольшой город (350 тыс. населения) и квартир в нем продается относительно немного. Особенно если сузить поиск в соответствии с требованиями. У нас они были следующие:

• район рядом с офисом мужа (ездить на автобусах не хотелось, покупки машины в ближайших планах нет)
• относительно современный дом (в Люблине много панелек постройки советских времен, они в хорошем состоянии, но все равно не хотелось жить в подобном)
• 3 комнаты
• цена до 300 000 злотых (в нашем районе немало красивых новостроек, жилье в которых стоит дороже)
• нормальный ремонт, чтоы въехать и жить (пусть не супер-пупер, но и не «бабушкин»)

Отмечу, что в Польше часто продают жилье напрямую, без риэлторов. И это удобно, не надо платить им комиссию. Хотя если учесть, что предложение выше спроса, то риэлторы обычно берут деньги не с покупателей, а с продавцов. Пишу только про Люблин, короче, в других городах может быть иначе.

В общем, ни к каким конкретным риэлторам мы не обращались, а искали жилье сами. Для этого существует портал объявлений olx.pl (аналог российского авито) и барахолка недвижимости https://www.nieruchomosci-online.pl/.

Учитывая наши требования, вариантов нашлось не так уж и много. Мы посмотрели 3 или 4 квартиры, все они были так себе и в итоге наткнулись на нынешнюю. Квартира очень понравилась. В первую очередь – расположением. Находится в низине у парка, пройти через парк — будет школа и офис мужа. Сама квартира в 3-этажном доме, всего 5 соседей. Очень тихо, никаких крупных дорог рядом. Всегда зеленый дворик в окружении хвойных растений, большой балкон, своя 10-метровая кладовка в подвале + отдельная комната для велосипедов/колясок на этаже.

Первый этаж (по-польски — нулевой, то есть партер). Для кого-то это минус, но мы его и искали, два года жизни в съемной квартире на третьем этаже, которая насквозь прожаривалась активным польским солнышком летом, меня добили. Плюс ребенок может хоть до ночи скакать и никому не мешает. Забегая вперед скажу — нет, зимой совсем не холодно. Мы даже батареи включаем редко, а шпарят они тут ого-го.

Насчет внутреннего состояния квартиры — хорошие окна с отдельными клапанами проветривания, три встроенных шкафа-купе, паркет. Ремонт, конечно, староват, но все же не бабушкин. Главное, что не понравилось, — обитая деревянными панелями кухня и коридор, они темные и съедают пространство. Но на кухне мы их уже отодрали, до коридора доберемся чуть попозже.

Дом постройки начала 90-х, так что планировку не назвать современной, узкая кухня, микро коридор, раздельный санузел. Но это не страшно, зато большая комната просторная и спальни хорошие.

Короче, когда мы пришли домой, я сразу сказала — хочу! Мужу тоже понравилось, так что мы позвонили хозяевам и сообщили о намерении купить. Хозяйка первым делом поинтересовалась, сколько мы готовы заплатить наличкой. Дело в том, что продавцы в Польше платят налог 19% от стоимости квартиры (но  не во всех случаях, к слову; а покупатели — 2%, что тоже к слову). Так что она хотела получить от нас часть наличными, а на остальное оформить официальный договор — и заплатить меньший налог. Мы при всем желании на такое бы не пошли, так как денег у нас было впритык на первый взнос по ипотеке.

Но предостерегу тех, кто с подобными предложениями столкнется — всегда заключайте договор на полную сумму. В Польше есть специальный орган, который в течение 5 лет после заключения сделки может проверить, соответствовала ли цена квартиры рыночным реалиям. Если выяснят, что она была занижена, то налог придется доплатить.

Цены на жилье в Польше. Вторичка или новостройка?

В нашем городе есть целые районы, созданные с нуля. Там много красивых новостроек — и еще строящихся, и уже сданных. Однако мы хотели жить в пешей доступности от офиса, так что не рассматривали такие варианты.

Тем не менее сообщу, что в Польше работает программа MDM – жилье для молодой семьи. Я не сильна в ее условиях, лучше погуглить (например, вот хорошая статья). Молодыми считаются супруги до 35 лет (при наличии трех и более детей — без ограничений). Если они приобретают жилье определенной стоимости за квадратный метр, то государство возместит им серьезную сумму. Ее величина зависит от количества детей и стоимости квартиры: возмещают от 10 до 30%. Однако лимит цены за кв. м. минимален, так что под программу попадает жилье в новостройках и без ремонта, как правило, в отдаленных от центра районах.

Касаемо цен — конечно, все сильно зависит от города. В Люблине хорошие 2- и 3-комнатные квартиры в хорошем районе недалеко от центра стоят от 250 до 380 тысяч злотых. Конечно, все зависит от дома, размера квартиры, ремонта, наличия встроенной мебели и техники и дополнительных вещей (этаж, подвал, балкон и т.д.). Люблин сам по себе «недорогой» город, но жилье тут считается недешевым, так как у нас много студентов. Кто-то даже специально покупает квартиры для того, чтобы сдавать их студентам по комнатам.

Нашли квартиру — что дальше? Предварительный договор покупки

Нашли подходящий вариант — пора идти в банк и просить кредит. Отмечу, что просто так банки в Польше вам деньги не дадут. Вот принесете им доки на конкретную квартиру — тогда и начнут рассматривать. До этого смогут максимум в целом проконсультировать по стоимости кредитов, дополнительным платежам и так далее.

Если вы иностранец, который еще не очень хорошо ориентируется и, возможно, слабо говорит по-польски, то лучший вариант — обратиться к финансовому консультанту. По польски — финансовый дорадца. Мы своего не искали, нам посоветовали коллеги мужа, которые уже обзавелись жильем. Консультант изначально рассказал нам об условиях кредитов в разных банках, дал примерные суммы платежей, показал таблички для разных банков с указаниями, сколько и за что будем платить. С ним же мы ходили на первую встречу с хозяевами по поводу покупки квартиры — он немного скинул цену (сами бы мы торговаться вряд ли решились), плюс договорился о меньшем залоге при подписании предварительного договора.

Кстати, про договор. Если вы берете квартиру в ипотеку (это, очевидно, занимает время), то сначала с ее владельцами подписывается предварительный договор на срок в 1-2 месяца. В нем говорится, что они не имеют права продать квартиру другим людям (если продадут — заплатят штраф), а мы не имеем право без повода отказаться от покупки (иначе тоже штраф, но если банк откажет в кредите  — это повод, конечно, так что штрафов не будет). При подписании предварительного договора хозяевам передается залог (2-5% от цены жилья — по договоренности). Затем эти деньги банк учитывает как часть первого взноса.

Заявления о выдаче ипотечного кредита в банки подавал наш финансовый дорадца, от нас требовались только документы и справки, ну и подписи. И самое приятное — его услуги бесплатны, так как он получает от банков комиссию за приведенных ипотечников.

Банки и ипотека в Польше

Не все польские банки готовы выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Однако многие готовы! Достаточно лишь, чтобы у иностранца была карта побыту (виза, не обязательно постоянная, временной тоже достаточно), ну и естественно работа с подтвержденным доходом (umowa o prace). Кредит дается на долгий срок (можно просить на 20-30 лет) и неважно, на какой срок выдана ваша действующая виза.

Касаемо дохода — не буду писать конкретные цифры, все индивидуально. Но я слышала, что 3500-4000 злотых в месяц в нашем городе считается хорошей зарплатой, на которую без проблем дадут ипотеку. Конечно, многое еще зависит от того, есть ли у вас семья и насколько большая. Часто так бывает, что в семье иммигрантов работает только один супруг. Соответственно второй (и дети) — иждивенцы, так что доход надо будет показать гораздо больший! При этом заемщиками по ипотечному договору выступают и муж, и жена. Даже если один из супругов не работает вообще.

Впрочем, есть разные варианты. Например, муж с женой могут подписать договор, по которому квартира в случае развода будет принадлежать только тому, кто взял и выплачивал ипотеку. В таком случае банк при изучении заявки будет рассматривать человека как одиночку, без семьи и иждивенцев.

С помощью консультанта мы подавали заявки в банки BZ WBK и mBank. Первый дал положительный ответ уже через два дня. Но мы решили подождать еще. mBank рассматривал заявку недели три. И тоже одобрил, с чуть меньшим процентом, но … на меньшую сумму. Доплачивать нам было нечем, так что мы решили брать ипотеку в BZ WBK.

Стоит отметить, если вы берете ипотеку в конкретном банке — то и зарплату надо получать на счет в нем. Так что нам пришлось перейти из другого, более удобного (в плане мобильного приложения и распространения банкоматов) банка. Но это не было большой проблемой. В конце концов зарплату можно получить и без процентов перекинуть на карту другого банка.

Подписание основного договора

Итак, банк одобрил кредит и мы договорились с продавцами о встрече у нотариуса. Там мы подписали основной договор. Конечно, изначально мы связались с нотариусом и предоставили ему все документы для составления этого самого договора.

Кроме того, так как мы иностранцы, нотариус настояла на том, чтобы на подписании договора присутствовал присяжный переводчик. Его мы искали сами и, конечно, оплачивали работу. Но это не обязательно, зависит от знания языка. Мой муж в тот момент уже прилично говорил и понимал, я нет.

На «церемонии» подписания договор читают вслух целиком. В нашем случае нотариус читала абзац, затем переводчик. Времени это заняло немало  — часа три.

После подписания договора купли-продажи нотариус отсылает наши данные в кадастровый орган: чтобы нас вписали владельцами квартиры. Ну а мы с этим договором едем в банк, банк его перепроверяет и в течение нескольких дней переводит деньги напрямую продавцам. То есть наличку никто не дает.

Что дальше? Ждете звонка от продавцов о том, что деньги получены, и договариваетесь о передаче ключей, ура!

В среднем вся процедура покупки от заключения предварительного договора до подписания основного занимает 2-3 недели. Но в каждом конкретном случае, конечно, все зависит от расторопности банка. Мы нашли квартиру в июне, в июле разбирались с получением ипотеки, а в начале августа уже въехали в свое жилье.

В заключение

Отвечу на несколько вопросов, которые нам с мужем часто задавали по поводу ипотеки. Некоторые уже упоминались выше, просто подытожу.

Может ли иностранец купить квартиру в ипотеку Польше?

Да, если у него есть временная или постоянная виза (карта побыту) и официальная работа. Не все банки дают такие займы, но многие.

Какие проценты по ипотеке в Польше?

2-4%. Иностранцам обычно дают чуть больший процент, местным меньший. Но все индивидуально.

Если вы купили жилье, значит, остаетесь в Польше? А если захочется поехать еще куда-то, зачем привязываться к ипотеке?

Нам нравится в Люблине и мы планируем жить здесь.  Но если вдруг что-то изменится, то всегда есть возможность досрочного погашения кредита либо продажи квартиры (по договору сначала большую часть платежа составляют проценты, так что через несколько лет останется выплатить только стоимость квартиры). Жилье в Польше в последние годы только дорожает, так что можно в плюсе остаться. А еще купленную квартиру можно без ограничений сдавать.

Если купить квартиру в Польше, дадут ли ПМЖ или Гражданство?

Нет, не дадут. Все в стандартном порядке — прожили N количество лет и получили следующий статус.

Где вы искали объявления о продаже квартир?

olx.pl – там и нашли, без риэлторов. Там же можно и порядок цен прикинуть, если вам интересно.

Можно ли сдавать купленную в ипотеку квартиру?

Да, ограничение на первые 5 лет есть только для покупающих жилье по программе MDM.

Много ли придется заплатить, когда берешь кредит и покупаешь квартиру?

В первую очередь — первоначальный взнос (в 2020 году 20% от цены жилья в большинстве банков). Затем налог с покупателя — 2% (но он не взимается, если вы покупаете новостройку напрямую от девелопера), комиссия для нотариуса за заключение договора, комиссия банку за выдачу кредита, комиссии за переводы денег. Мы заплатили около 6 тысяч злотых + первоначальный взнос. Также стоит отметить, что у банков есть свои требования. В частности, в ваш платеж будут входить не только долг и проценты, но и страховки — квартиры, жизни и здоровья заемщика.

Вот, кажется, и все. Если у вас остались вопросы — пожалуйста, задавайте.